Procedemos a analizar si la transformación de un local en vivienda dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal, exige acuerdo previo de la comunidad de propietarios, con especial referencia a Bizkaia.
La regla general es que el propietario puede cambiar el uso de su elemento privativo sin autorización de la Junta, siempre que el título constitutivo o los estatutos no lo prohíban expresamente ni sometan el cambio a autorización comunitaria. La mera calificación del inmueble como “local”, “oficina” o “vivienda” no constituye, por sí sola, una prohibición de modificar su destino. Para limitar esta facultad, debe existir una cláusula clara, precisa y expresa. Esta conclusión se apoya en la Sentencia del Tribunal Supremo 358/2018, de 15 de junio.
Debe distinguirse, sin embargo, entre el cambio de uso y las obras necesarias para llevarlo a cabo. Aunque el cambio de destino sea admisible, el propietario no puede realizar unilateralmente obras que afecten a elementos comunes, como fachada, estructura, portal, escaleras, accesos, instalaciones comunes o configuración exterior. En esos casos, será necesaria la intervención y autorización de la comunidad, salvo que el título o los estatutos otorguen una habilitación específica.
Cuando los estatutos o el título constitutivo establecen que el local solo puede destinarse a determinados usos, o condicionan el cambio a autorización comunitaria, la comunidad puede oponerse. Y si fuera necesario modificar esas limitaciones —es decir, alterar el título o los estatutos—, no se trata ya de una decisión individual, sino de una modificación del régimen de propiedad horizontal que, con carácter general, requiere unanimidad.
La unanimidad resulta especialmente necesaria si las obras atribuyen un uso exclusivo sobre elementos comunes, cierran u ocupan espacios comunes, crean accesos que afectan funcionalmente a esas zonas o modifican la configuración jurídica del inmueble. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia 274/2020, de 13 de noviembre, confirma este enfoque: la libertad de cambio de uso, no exime de autorización comunitaria cuando las obras invaden elementos comunes, particularmente si conllevan una privatización o alteración de estos.
No obstante, es importante destacar que, la autorización de la comunidad y el cumplimiento de la normativa municipal son controles independientes. El propietario debe obtener la licencia, declaración responsable u otro título habilitante urbanístico exigible, incluso si no necesita acuerdo de la Junta; y, a la inversa, una autorización municipal no sustituye el consentimiento comunitario si se afectan elementos comunes.
En conclusión, en Bizkaia no es necesario acuerdo comunitario para el cambio de local a vivienda cuando no exista prohibición estatutaria expresa y todas las obras se mantengan dentro del elemento privativo. Sí será necesario acuerdo si las obras afectan a elementos comunes, y unanimidad si además se modifican el título o los estatutos o se atribuye uso exclusivo sobre zonas comunes. Antes de iniciar el proyecto deben revisarse los estatutos inscritos, el alcance técnico de las obras y los requisitos urbanísticos municipales.
Desde IURE LICET ABOGADOS, con sede en Bilbao, resolvemos vuestras consultas y estudiamos vuestro caso. Nuestro equipo velará por sus intereses. Si quiere más información contacte con nosotros a través de nuestra página web, o llamando al 944 42 10 16.
Itziar Frías Rodríguez
Abogada
La regla general es que el propietario puede cambiar el uso de su elemento privativo sin autorización de la Junta, siempre que el título constitutivo o los estatutos no lo prohíban expresamente ni sometan el cambio a autorización comunitaria. La mera calificación del inmueble como “local”, “oficina” o “vivienda” no constituye, por sí sola, una prohibición de modificar su destino. Para limitar esta facultad, debe existir una cláusula clara, precisa y expresa. Esta conclusión se apoya en la Sentencia del Tribunal Supremo 358/2018, de 15 de junio.
Debe distinguirse, sin embargo, entre el cambio de uso y las obras necesarias para llevarlo a cabo. Aunque el cambio de destino sea admisible, el propietario no puede realizar unilateralmente obras que afecten a elementos comunes, como fachada, estructura, portal, escaleras, accesos, instalaciones comunes o configuración exterior. En esos casos, será necesaria la intervención y autorización de la comunidad, salvo que el título o los estatutos otorguen una habilitación específica.
Cuando los estatutos o el título constitutivo establecen que el local solo puede destinarse a determinados usos, o condicionan el cambio a autorización comunitaria, la comunidad puede oponerse. Y si fuera necesario modificar esas limitaciones —es decir, alterar el título o los estatutos—, no se trata ya de una decisión individual, sino de una modificación del régimen de propiedad horizontal que, con carácter general, requiere unanimidad.
La unanimidad resulta especialmente necesaria si las obras atribuyen un uso exclusivo sobre elementos comunes, cierran u ocupan espacios comunes, crean accesos que afectan funcionalmente a esas zonas o modifican la configuración jurídica del inmueble. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia 274/2020, de 13 de noviembre, confirma este enfoque: la libertad de cambio de uso, no exime de autorización comunitaria cuando las obras invaden elementos comunes, particularmente si conllevan una privatización o alteración de estos.
No obstante, es importante destacar que, la autorización de la comunidad y el cumplimiento de la normativa municipal son controles independientes. El propietario debe obtener la licencia, declaración responsable u otro título habilitante urbanístico exigible, incluso si no necesita acuerdo de la Junta; y, a la inversa, una autorización municipal no sustituye el consentimiento comunitario si se afectan elementos comunes.
En conclusión, en Bizkaia no es necesario acuerdo comunitario para el cambio de local a vivienda cuando no exista prohibición estatutaria expresa y todas las obras se mantengan dentro del elemento privativo. Sí será necesario acuerdo si las obras afectan a elementos comunes, y unanimidad si además se modifican el título o los estatutos o se atribuye uso exclusivo sobre zonas comunes. Antes de iniciar el proyecto deben revisarse los estatutos inscritos, el alcance técnico de las obras y los requisitos urbanísticos municipales.
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Itziar Frías Rodríguez
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