El Tribunal Supremo en su Sentencia del Tribunal Supremo nº 1469/2025, de 21 de octubre de 2025 (rec. 4298/2020) resuelve acerca de la posibilidad de moderación de la cantidad que solicita un arrendador ante la decisión del arrendatario de desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento.
Entre ambas partes procesales se suscribió un contrato de arrendamiento de 8 años de duración; sin embargo, no habiendo transcurrido siquiera 2 años del mismo y no regulándose en el contrato la posibilidad de desistir, la parte arrendataria reiteró en varios burofaxes dirigidos al arrendador su voluntad de desistir y de abandonar el local. Estas comunicaciones encontraron la negativa del arrendador, por lo que las llaves fueron puestas a su disposición. Como resultado de estos hechos, el arrendador interpuso demanda solicitando la condena al arrendatario a dar cumplimiento al contrato abonando las sucesivas rentas a medida que se devengaran las mismas; y pidiendo, de forma subsidiaria (de ser imposible dar cumplimiento al contrato), el abono de la suma de las rentas que faltarían por devengarse hasta el fin de la duración pactada en el contrato.
Así, en primera y segunda instancia, se estimó la petición subsidiaria del arrendador, entendida como cumplimiento por equivalencia, dada la imposibilidad de cumplimiento en los mismos términos contractuales, siendo condenada la demandada a abonar todas las rentas correspondientes a la duración completa del contrato. Por tanto, el juzgador de primera y segunda instancia entendió que no resultaba procedente moderar la cantidad solicitada por el demandante, toda vez que no se estaba ante una indemnización de daños y perjuicios derivada de resolución contractual, sino ante la solicitud de cumplimiento del contrato en equivalencia dineraria.
Frente a las tesis sostenidas en las resoluciones de primera y segunda instancia, el arrendatario interpuso recurso de casación ante el Alto Tribunal. Así, el Tribunal Supremo se centra en calificar la mencionada petición subsidiaria, dado que si en la acción de resolución contractual cabe la capacidad moderadora de los Tribunales no ocurre lo mismo en el ejercicio de la acción de cumplimiento por equivalente. Para ello, recuerda la doctrina jurisprudencial que describe una triple tipología de supuestos: (i) Casos en el que el contrato de arrendamiento regula la facultad de desistir unilateralmente; (ii) Casos en los que no se ha pactado nada relacionado con el desistimiento, y manifestada la voluntad del arrendatario de terminar el arrendamiento, no es aceptado por el arrendador y pide este el cumplimiento del contrato mediante al abono de las rentas conforme se devenguen sus respectivos vencimientos; y (iii) Casos en los que tampoco se ha regulado el desistimiento, el arrendatario indica su voluntad de finalizar el arrendamiento, y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo, reclamando la indemnización de daños y perjuicios que la resolución conlleva.
De este modo, el Tribunal Supremo sostiene que la negativa a la moderación sostenida en primera y segunda instancia se debe a haberse entendido incorrectamente que la posición del demandante es la de la segunda hipótesis explicada, cuando el caso de autos se debe encuadrar en la tercera situación. Ello puesto que, tratándose de deudas dinerarias, el solicitar el pago de las rentas futuras solo puede entenderse como el ejercicio de una acción de resolución contractual. Así, por el contrario, no cabe entender que se ejercite una acción de cumplimiento por equivalente, ya que esta última acción supondría reclamar las cantidades de dinero equivalentes a las prestaciones debidas que resultan ya imposibles en los términos del contrato o no pueden ya satisfacer el interés del acreedor, reclamando las mismas a medida que se vayan devengando y comportando también que el arrendador mantuviera la disponibilidad del local a favor del arrendatario.
Calificada la petición subsidiaria como una acción de resolución contractual, el Alto Tribunal entiende que el arrendador acabó por aceptar tal resolución al no recurrir la sentencia de primera instancia, de modo que el Tribunal Supremo asume labor propia del juzgador de instancia y entra a valorar la moderación sobre la cantidad reclamada. Así, considera que únicamente deben incluirse en la indemnización las rentas correspondientes hasta el dictado de la resolución de primera instancia, momento en el que se estimó la petición subsidiaria (que era, realmente, resolutoria) y se pudo, por tanto, valorar razonablemente la posibilidad de devolver el local al mercado del alquiler y encontrar nuevos arrendatarios. Además, a dicha cantidad añade el Alto Tribunal la cifra correspondiente a doce meses de renta, plazo en el que en circunstancias normales el local hubiera podido ser reacondicionado y realquilado.
Desde IURE LICET ABOGADOS, con sede en Bilbao, resolvemos vuestras consultas y estudiamos vuestro caso. Nuestro equipo velará por sus intereses. Si quiere más información contacte con nosotros a través de nuestra página web, o llamando al 944 42 10 16.
Jaime Ibáñez de Mendoza Quintana
Abogado
Entre ambas partes procesales se suscribió un contrato de arrendamiento de 8 años de duración; sin embargo, no habiendo transcurrido siquiera 2 años del mismo y no regulándose en el contrato la posibilidad de desistir, la parte arrendataria reiteró en varios burofaxes dirigidos al arrendador su voluntad de desistir y de abandonar el local. Estas comunicaciones encontraron la negativa del arrendador, por lo que las llaves fueron puestas a su disposición. Como resultado de estos hechos, el arrendador interpuso demanda solicitando la condena al arrendatario a dar cumplimiento al contrato abonando las sucesivas rentas a medida que se devengaran las mismas; y pidiendo, de forma subsidiaria (de ser imposible dar cumplimiento al contrato), el abono de la suma de las rentas que faltarían por devengarse hasta el fin de la duración pactada en el contrato.
Así, en primera y segunda instancia, se estimó la petición subsidiaria del arrendador, entendida como cumplimiento por equivalencia, dada la imposibilidad de cumplimiento en los mismos términos contractuales, siendo condenada la demandada a abonar todas las rentas correspondientes a la duración completa del contrato. Por tanto, el juzgador de primera y segunda instancia entendió que no resultaba procedente moderar la cantidad solicitada por el demandante, toda vez que no se estaba ante una indemnización de daños y perjuicios derivada de resolución contractual, sino ante la solicitud de cumplimiento del contrato en equivalencia dineraria.
Frente a las tesis sostenidas en las resoluciones de primera y segunda instancia, el arrendatario interpuso recurso de casación ante el Alto Tribunal. Así, el Tribunal Supremo se centra en calificar la mencionada petición subsidiaria, dado que si en la acción de resolución contractual cabe la capacidad moderadora de los Tribunales no ocurre lo mismo en el ejercicio de la acción de cumplimiento por equivalente. Para ello, recuerda la doctrina jurisprudencial que describe una triple tipología de supuestos: (i) Casos en el que el contrato de arrendamiento regula la facultad de desistir unilateralmente; (ii) Casos en los que no se ha pactado nada relacionado con el desistimiento, y manifestada la voluntad del arrendatario de terminar el arrendamiento, no es aceptado por el arrendador y pide este el cumplimiento del contrato mediante al abono de las rentas conforme se devenguen sus respectivos vencimientos; y (iii) Casos en los que tampoco se ha regulado el desistimiento, el arrendatario indica su voluntad de finalizar el arrendamiento, y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo, reclamando la indemnización de daños y perjuicios que la resolución conlleva.
De este modo, el Tribunal Supremo sostiene que la negativa a la moderación sostenida en primera y segunda instancia se debe a haberse entendido incorrectamente que la posición del demandante es la de la segunda hipótesis explicada, cuando el caso de autos se debe encuadrar en la tercera situación. Ello puesto que, tratándose de deudas dinerarias, el solicitar el pago de las rentas futuras solo puede entenderse como el ejercicio de una acción de resolución contractual. Así, por el contrario, no cabe entender que se ejercite una acción de cumplimiento por equivalente, ya que esta última acción supondría reclamar las cantidades de dinero equivalentes a las prestaciones debidas que resultan ya imposibles en los términos del contrato o no pueden ya satisfacer el interés del acreedor, reclamando las mismas a medida que se vayan devengando y comportando también que el arrendador mantuviera la disponibilidad del local a favor del arrendatario.
Calificada la petición subsidiaria como una acción de resolución contractual, el Alto Tribunal entiende que el arrendador acabó por aceptar tal resolución al no recurrir la sentencia de primera instancia, de modo que el Tribunal Supremo asume labor propia del juzgador de instancia y entra a valorar la moderación sobre la cantidad reclamada. Así, considera que únicamente deben incluirse en la indemnización las rentas correspondientes hasta el dictado de la resolución de primera instancia, momento en el que se estimó la petición subsidiaria (que era, realmente, resolutoria) y se pudo, por tanto, valorar razonablemente la posibilidad de devolver el local al mercado del alquiler y encontrar nuevos arrendatarios. Además, a dicha cantidad añade el Alto Tribunal la cifra correspondiente a doce meses de renta, plazo en el que en circunstancias normales el local hubiera podido ser reacondicionado y realquilado.
Desde IURE LICET ABOGADOS, con sede en Bilbao, resolvemos vuestras consultas y estudiamos vuestro caso. Nuestro equipo velará por sus intereses. Si quiere más información contacte con nosotros a través de nuestra página web, o llamando al 944 42 10 16.
Jaime Ibáñez de Mendoza Quintana
Abogado
