La Sentencia del Tribunal Supremo nº 1007/2025, de 25 de junio de 2025, resuelve un litigio entre una Comunidad de Propietarios y dos copropietarias, sobre la titularidad de dos trasteros en un edificio de Madrid. El origen del conflicto radica en que la Comunidad consideraba que dichos trasteros eran elementos comunes, mientras que las demandadas alegaban haberlos adquirido por usucapión tras décadas de uso exclusivo.
La Comunidad de Propietarios ejercita una acción reivindicatoria y en primera instancia, el Juzgado estimó sus pretensiones, declarando que los trasteros eran elementos comunes y ordenando su restitución para uso comunitario. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión, estimando la reconvención de las demandadas y reconociendo su derecho de propiedad sobre los trasteros, al considerar acreditada la posesión exclusiva, pública y pacífica durante más de treinta años, lo que permitía la adquisición por prescripción adquisitiva.
La Comunidad recurrió en casación ante el Tribunal Supremo, argumentando principalmente que la prescripción de un comunero aprovecha a todos (expandiendo su eficacia en beneficio del resto de los integrantes de la Comunidad) y que no se había producido una desafectación válida de los elementos comunes, ya que la junta de propietarios había acordado su naturaleza común y su devolución a la Comunidad. Por su parte, las demandadas defendieron que la desafectación de elementos comunes por destino es posible por usucapión, y que su posesión cumplía todos los requisitos legales para adquirir la propiedad.
El Tribunal Supremo, tras analizar la naturaleza de los elementos comunes en la propiedad horizontal, distingue entre elementos comunes por naturaleza (que no pueden transmutar su condición de común a privativa), que no pueden ser desafectados ni adquiridos por usucapión, y elementos comunes por destino (que sí pueden transmutar su condición de común a privativa), que sí pueden ser objeto de desafectación y, en consecuencia, susceptibles de ser adquiridos por prescripción adquisitiva si concurren los requisitos legales. En este caso, el Tribunal Supremo considera probado que las demandadas poseyeron los trasteros de forma exclusiva, excluyendo al resto de los copropietarios, con actos externos y notorios, durante más de treinta años, sin oposición de la Comunidad, lo que constituye una usucapión válida.
Además, el Tribunal rechaza que el acuerdo comunitario que declaraba los trasteros como elementos comunes pueda privar a las demandadas de su derecho de propiedad adquirido por usucapión, ya que la titularidad dominical no puede ser alterada por acuerdo de la Comunidad, sino solo por decisión judicial. Por tanto, el acuerdo carece de eficacia para modificar la situación jurídica consolidada por la prescripción adquisitiva.
En consecuencia, el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación de la Comunidad, confirma la sentencia de la Audiencia Provincial que reconoce la propiedad de los trasteros a favor de las dos copropietarias demandadas, e impone las costas del recurso a la parte recurrente.
Desde IURE LICET ABOGADOS, con sede en Bilbao, resolvemos vuestras consultas y estudiamos vuestro caso. Nuestro equipo velará por sus intereses. Si quiere más información contacte con nosotros a través de nuestra página web, o llamando al 944 42 10 16.
Maite Iribarren Valer
Abogada
La Comunidad de Propietarios ejercita una acción reivindicatoria y en primera instancia, el Juzgado estimó sus pretensiones, declarando que los trasteros eran elementos comunes y ordenando su restitución para uso comunitario. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión, estimando la reconvención de las demandadas y reconociendo su derecho de propiedad sobre los trasteros, al considerar acreditada la posesión exclusiva, pública y pacífica durante más de treinta años, lo que permitía la adquisición por prescripción adquisitiva.
La Comunidad recurrió en casación ante el Tribunal Supremo, argumentando principalmente que la prescripción de un comunero aprovecha a todos (expandiendo su eficacia en beneficio del resto de los integrantes de la Comunidad) y que no se había producido una desafectación válida de los elementos comunes, ya que la junta de propietarios había acordado su naturaleza común y su devolución a la Comunidad. Por su parte, las demandadas defendieron que la desafectación de elementos comunes por destino es posible por usucapión, y que su posesión cumplía todos los requisitos legales para adquirir la propiedad.
El Tribunal Supremo, tras analizar la naturaleza de los elementos comunes en la propiedad horizontal, distingue entre elementos comunes por naturaleza (que no pueden transmutar su condición de común a privativa), que no pueden ser desafectados ni adquiridos por usucapión, y elementos comunes por destino (que sí pueden transmutar su condición de común a privativa), que sí pueden ser objeto de desafectación y, en consecuencia, susceptibles de ser adquiridos por prescripción adquisitiva si concurren los requisitos legales. En este caso, el Tribunal Supremo considera probado que las demandadas poseyeron los trasteros de forma exclusiva, excluyendo al resto de los copropietarios, con actos externos y notorios, durante más de treinta años, sin oposición de la Comunidad, lo que constituye una usucapión válida.
Además, el Tribunal rechaza que el acuerdo comunitario que declaraba los trasteros como elementos comunes pueda privar a las demandadas de su derecho de propiedad adquirido por usucapión, ya que la titularidad dominical no puede ser alterada por acuerdo de la Comunidad, sino solo por decisión judicial. Por tanto, el acuerdo carece de eficacia para modificar la situación jurídica consolidada por la prescripción adquisitiva.
En consecuencia, el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación de la Comunidad, confirma la sentencia de la Audiencia Provincial que reconoce la propiedad de los trasteros a favor de las dos copropietarias demandadas, e impone las costas del recurso a la parte recurrente.
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